2019南京楼市可谓历经“冰与火，既有波澜不惊的过渡期，也有热火朝天的爆发期。同样在这一年，楼市政策面严控、资金面收紧，部分板块率先降温、去化困难。2019年乐居南京【谋变】主题年终盘点出炉——

　　2019年已经正式落下帷幕，在全国房地产集体唱“难”的大环境下，南京楼市虽然在稳步前进，但是在新房价格格局、买房人对于板块的倾向性、新房中签率、二手房选择上都出现的了明显的分化态势。

　　那么2019年全年南京新房市场成交情况如何？各板块具体的成交数据是多少？二手房市场走向又呈现什么态势呢？

　　根据金刚石数据统计，2019年1月-2019年12月，南京楼市全年新房认购85880套，总成交77823套，日均成交213套左右。环比2018年，新房成交量上涨27.8%。

　　从各板块数据来看，两江依然是主力军，占南京主城区域的近一半，成交套数纷纷破万。其中江北共计23841套成交房源（浦口18126套，六合5715套）遥遥领先，江宁板块则以16477套成交紧追第二。

　　从2019年整体的认购成交数据来看，2月份由于春节的缘故，是全年的认购、成交低谷。9月份与12月份的认购量较高，不相上下，其中“金九银十”一向是楼市旺季，9月份南京共计58盘开盘，尤其是9月底，数十家楼盘争相领取销许，还有11家纯新盘赶在国庆黄金周前推出房源，将楼市热度推向高潮。而12月份是历年南京楼市推盘爆发期，新盘、老盘纷纷出货，在春节前掀起一波翘尾行情。

　　再环顾近年来南京楼市的成交数据，2016年达到了明显的高峰值，全年共成交131292套房源。但是到了2017年，南京楼市开始严格实行各项调控政策，整个楼市的成交数据呈断崖式下跌，仅有68720套，接近“腰斩”。随后，南京楼市在政策调控中平稳发展，2019年成交77823套，数据触底反弹。值得一提的是，在2019年末，楼市资金面、政策面均迎来一波新利好，因此有专家预测，2020年楼市行情还将继续向好发展。

　　据乐居君统计，南京楼市2019年共计领取490次销许，总房源套数为99621套（包含办公、公寓类，不含商业），其中迎来484次开盘，开盘总房源套数为98875套（包含办公、公寓类，不含商业）。对比上一年开盘382次整整多了102次。

　　其中江北板块开盘次数为109次，排名第一。板块内部分项目年内实现多次加推，其中如核心区金地风华国际、中海左岸澜庭等高热盘，均在2019年完成从首开到清盘的快节奏出货。另外，江宁板块开盘次数为87次排名第二，“房仓”集中在青龙山、禄口等片区。高淳板块开盘次数为69次排名第三。

　　然而开盘次数最少的板块，如城中，全年仅经历3次开盘，无甚水花。此外，包括河西、六合、城南、城北4个片区，全年开盘次数均在30次以下。

　　另一方面，从整体楼市的供应面积、成交面积、成交均价情况来看，南京楼市板块分化的情况也比较明显。

　　其中，两江板块因江北国家级新区、紫东新区的大板块规划广受关注，新房供应面积占据了南京楼市的半壁江山，十分亮眼。就供应面积而言，玄武、秦淮、建邺、鼓楼这些中心城区板块，供应面积加起来的总和都不及江北。

　　不过这类片区成交价格却盘踞在南京楼市的顶峰，在3.4万/㎡-4万/㎡之间，部分甚至达到都市圈板块成交价格的4倍。

　　另外，都市圈3大片区的表现也出现了明显分化，其中溧水板块2019年成为了黑马一般的存在。

　　事实上，都市圈楼市在2016-2017年间跟南京楼市同样经历了一个狂热期，自从实行严格的调控政策以来，2018-2019年都市圈楼市经历了滑铁卢，量价齐跌，包括六合、高淳在内，不少楼盘纷纷打出优惠政策，然而去化甚微。

　　但是溧水板块在2019年却实现了弯道超车，供应面积达到942791㎡，成交面积558433㎡，成交均价11746元/㎡，排在南京市第三位。区域内的空港板块的新房销量也非常亮眼，多次开盘大卖，并且新房均价从1.1万/㎡左右上升至约1.3万/㎡。据空港某盘的置业顾问介绍，空港小镇的规划政策以及地铁S6号线、南外分校的加持吸引了不少买房人，南京的投资客占据很大的比例，对于主城来说，价格是非常令人心动。

　　尽管2019年楼市大环境比较艰难，板块冷热不均还在加剧。但成绩抢眼的是部分捂盘多年新项目和限价老盘，引起广泛关注。其中，除时隔4年入市的新城玖珑湖创造了南京楼市最低中签率以外，位于江宁的骏景华庭、溧水的康利华府，凭借严格限价加上较大的倒挂差，吸引众多买房人报名摇号。

　　但总体来说，这种限价老盘还是少数，且买到几率很小。另外由于这类房源数量少、土地年限缩水久，买房人在选择项目时也更趋于理性，而非盲从。

　　2018年12月底，位于江北的收官的亚泰山语湖，中签率仅在0.51%，平均约197人竞争1套房，成为南京楼市当年中签率最低的楼盘。而2019年，南京楼市的中签率记录也在不断被刷新，位于江宁九龙湖的老盘新城玖珑湖收官，推出最后的17套房源，中签率0.66%，平均151人抢一套房，刷新年度中签率新低。

　　另外，根据乐居数据统计，2019年摇号中签率在10%以内的开盘，共计48次，其中，城东的珑悦、江北核心区的江与城、中海左岸澜庭、河西的鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦等盘均是年内多次开盘、中签率均保持在10%以下。从中签率来看，南京买房人倾向性分化明显，江北核心区、河西南、河西鱼嘴、江宁上秦淮等子板块更受青睐！

　　江北新区2019年的上市量为全南京第一，因为国家级新区的发展定位、自贸区确立、地铁4号线二期等交通路线时时传来最新进展，以及万达、砂之船等大型商业的敲定，处处彰显江北板块的利好正在逐步落地，区域内的配套也在逐步的完善中。种种政策利好的倾斜，使得不少买房人对于区域楼市抱有很强的期待，这种期待直接转化成购房时的板块倾向性。

　　江北人气最旺盛的板块在核心区，其他板块如：高新区、五桥、雨山路等稍显逊色，不少楼盘需要一个长期的去化周期。而核心区则不同，区域内2019年有众多楼盘上市，几乎都是当天售罄。作为核心区率先上市的3个楼盘，江与城、金地、中海三家楼盘同日齐开，造成万人陪跑的轰动现象。且江与城开盘最低中签率更是达到了1.7%，每次开盘都有数千人陪跑。

　　2019年乐居编辑奔波在全南京多个热盘、纯新盘的开盘现场，通过与现场买房人交谈，江北区域，尤其是核心区投资客占据的比例非常大。有的买房人甚至多次摇号陪跑，不挑户型也要卖到，可以说是闭眼买房。他们认为板块未来发展大有可为，二手房价日后甚至有比肩河西的希望。

　　江宁板块出货量也比较大，但是客群则不同。区域目前主要的供货大户在上秦淮和青龙山板块。两个板块前者定位为高端改善，后者主打刚需。同样在开盘现场通过采访买房人得知，上秦淮板块一房一价超过3万/㎡，多是别墅产品，短期内二手房价没有太大的上升空间。青龙山板块均价在2.6万/㎡左右，户型小，总价低，颇得刚需人群青睐。这两个板块虽然定位差异较大，但是买房人大多偏向于自住，投资较少。

　　另外，江宁的禄口板块有12个住宅楼盘扎堆，目前已有6盘在售。区域内板块楼市明显供大于求，新房资源囤积，去化压力大，需要一个长期的周期来消耗。并且，禄口与溧水空港板块的距离较近，新房价格差异却较大。预算充足的买房人选择的板块更靠近主城，预算有限的买房人退而求其次选择溧水空港，禄口板块可以说稍显尴尬。到了2020年，禄口或将面临12盘齐售的楼市格局，届时板块去化成绩又如何呢？我们将拭目以待。

　　据南京我爱我家研究院统计，2019年南京全年二手房成交量92060套，同比2018年上涨了29.7%，基本与2017年的数据持平。二手房成交价则达31271元/㎡，同比2018年小幅上涨了2.1%，增速较前几年明显放缓，但却是2013年以来二手房成交价最高的一年。总体来看，南京的二手房市场有所回温，整体房价保持着稳中有升的节奏。

　　南京在实施严格的楼市调控政策以后，楼市不论是新房市场还是二手房市场都经历了明显的低潮期，但是随着时间的推移，逐渐开始出现反弹。加之2019年南京出台了一系列人才优待政策，并且个别区域放宽了落户的门槛，都为南京市场引进了新的购买人群，提升了购买力，全年的成交量自然也有所提升。

　　南京二手房市场回暖，一部分二手房东心理预期也在逐渐升高。2019年，不时听到有消息传出，有小区业主联合呼吁，提高本小区的挂牌均价，以谋求更大的利润空间。如世茂荣里、中海万锦熙岸、明发滨江新城等小区。

　　然而，南京二手房市场是在稳中前进，小幅上涨，部分房东的心理预期和市场之间存在较大的分化差别。不少呼吁提高挂牌价的小区并没有房价整体大涨，举例来说：

　　据市场调研发现，世茂荣里业主此前呼吁将小区18层小高层房源挂到3.1万/㎡，洋房房源挂到3.6万/㎡，叠墅房源挂到4.1万/㎡。而目前世茂荣里在我爱我家上的挂牌均价为29108元/㎡，带看次数和关注人数也并不出众。

　　另外，2019年6月12日江北土拍，G07地块的成交楼面价高达2.2万/㎡，世茂荣里二期业主的心里预期更是直线万/㎡，然而目前在我爱我家上的挂牌均价为33178元/㎡，也并没有查到近期该网站有世茂荣里的成交记录，可见二手房市场和业主的心里预期有一定的差距。

　　所以说，虽然南京二手房市场有所回暖，但是业主们也要综合市场、配套，自然资源等多方面来考量，单方面涨价不太行得通。

　　从各区成交来看，2019年鼓楼区二手房成交量达15302套，排名全市第一，区域内受教育置业的影响拉升较大。鼓楼拥有优异的教育资源，名校云集，区域楼市多老破小学区房，低总价、高单价的房源市场流通率向来较高，在二手房市场比较活跃。

　　同时，江宁区排在第二位，全年成交13606套；秦淮区、玄武区排名三四位，成交量也都突破万套。

　　从各区成交价来看，2019年鼓楼区成交均价也是最高，达42338元/㎡，全年成交价首次突破4万大关；建邺区排在第二位，均价39635元/㎡；玄武区均价36134元/㎡，列全市第三位。同比来看，南京九区二手房价格均有所上涨，整体涨幅都不大。

　　尽管鼓楼受教育置业影响，成交量稳坐第一，但是在学区房的选择上，买房人已经不再像以前一样狂热追逐“拉力琅”等一线名校学区房了，同样有了选择分化。

　　从图表中我们可以看到，名校一线年挂牌均价有了明显的下跌。其中挂牌均价下跌幅度最高的是芳草园小学，为9.55%，而上升幅度最大的则是赤壁路小学，为21.76%。

　　尽管“拉力琅”确实因教学质量因素长久以来都非常有市场，成交量也十分可观。但是根据置业顾问朋友圈发布的信息来看，“拉力琅”等名校学区房动辄有降价几十万出售的消息，号召有需求的买房人捡漏。如果入手了这些学区房，只要挂出的价格合适应该是不愁卖的，但是上升幅度小，空间有限，中间有多少获利值得买房人思索。同时结合图表中的数据来看，这些一线名校学区房坚挺程度比不上一些二三线的黑马小学。

　　另外，因为不少学区房有价格高、居住体验差的通病，越来越多的买房人开始追求紧邻学校的新房楼盘。新楼盘附近的教育地块一旦确立了引入名校分校的消息，往往也对区域楼市产生了明显的刺激。如江宁的琅小分校、五桥的游府西街小学分校、仙林华侨城的南外等等。

　　南京楼市不论是新房、二手房市场都比较平稳，始终在健康稳步发展。在政策调控的影响下，虽说买房人、房东等不同人群在心理上有一定的分化，但是大家也越来越理性。且南京楼市目前来看刚需比例较大，未来房价应该不会出现跳崖式的大波动。

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