我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问：新人首问，深圳豪宅税取消了，是不是意味着全款垫资相比正常按揭其实也省不了多少税费了吗？那么140平以上的关外伪豪宅岂不是要哭死，关外很多是大户型，又偏，更没人接手了，关外还能投吗？

　　回答：是的，豪宅税取消后全款抵押省税没有优势。全款抵押的优势是相对二套资格买入而言的，首付更低，更容易淘到性价比高的笋盘。

　　深圳的地板是一碗水端平的。整个深圳，基本没有明显的洼地，这和深圳人多地少，人口活力，经济发达有着密切的关系。即使坪山，光明，也接近龙岗或者宝安龙华的区域内价格，东莞凤岗长安，和深圳也没有明显差别。深圳的顶端又是参差不齐的，豪宅和普通住宅的差距巨大，甚至豪宅之间也有巨大差距，不同地段之间也有巨大的落差，后海深圳湾到蛇口，价格如同过山车。深圳目前业主集体调高价格，有小涨趋势，适合深耕淘笋，大涨前夜建仓。

　　提问：美丽房姐：国家战略长三角区域一体化，在长三角区域内如平湖、嘉兴、嘉善等离上海近的城市买房投资有价值吗？盼回复，谢谢

　　回答：昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。各路房产自媒体在各种宣传嘉善，那是要组织看房团，忽悠你去买房子。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。

　　提问：房姐你好，新人首问，希望帮忙解惑。目前在郑州刚入手一套自住房锦艺金水湾，您觉得郑州发展前景怎么样？老家濮阳还有一套全款小两室，想投资再买一套，您说老家的房子卖不卖？如果卖了以后郑州什么区域适合投资？还有我见你说沈阳发展快，有推荐的好楼盘吗，我是投资郑州还是沈阳？

　　回答：郑州基本面很好，人口基数大的优势毋庸置疑，在本省是毫不动摇的首位吸引度，本省中产和富豪都会想到郑州买房，再加上每年惊人的在校小学生数量，人、财兼备，总体来说具备很好的楼价支撑力。主场在郑州的话，如果选择到投资优质的区域，其实获利并不比其他强二线差。本土优势是应当好好利用的。买郑州还是沈阳，取决于你的子弹，50以上买郑州。50以内并发2套沈阳。

　　回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！

　　这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的线%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。

　　有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。

　　所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。

　　但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！记住，以后的大前提是房住不炒！

　　提问：你好，房姐，请教一下，目前北京适合投资吗，北京的房价还会再涨吗，我看你推荐的基本是东三到东五还有回龙观和天通苑这几个地方，可以说一下你为什么要推荐天通苑吗，据我了解，天通苑涨幅很少很少，或者说涨得比别的地方少，是这样吗另外，南四五环环东方时尚驾校那块，那边2000年左右的楼盘，三万可以买吗，或者说房山的长阳，这两地跟天通苑比咋样，天通苑多少可以入手，就是您为啥看好天通苑呢，我也关注您有一段时间了，我的问题可能有点多，但是我现在比较急，所以辛苦您帮忙说说，谢谢了

　　1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。广州由于上车容易挤压不强，且人口转移；深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。

　　老公房的价值，和上车需求紧密相连。「买到」，也是需要付钱的商品。老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。

　　天通苑的大面积投资标的，总价集中在500-650万，特别大的要考虑流动性打对折的对折。大面积低单价，大部分还有大露台阳光房赠送。足够低的价格保证了未来涨幅。北京还有一大批拖家带口的民营小老板。虽然在网上发声少，人群体量不比小白领低。资金不充裕的或成接手的主力人群。大面积由于流动性原因，价格一直滞后于市场这就给予了投资客套利的机会。天通苑一直被低估。

　　北京发展向北向东。石景山，房山一律回避，石景山发展慢，房山远郊风险＋贵，天花板低。除非自住，投资不买。

　　提问：美丽的房姐，你好！本人在湖北一个县城体制内上班，子弹60，已在县城有一套全公积金贷款。想在武汉买房子，不知从何下手。有一个两岁的孩子，想让他去武汉上学，县城教育条件很差，但是我不敢随意放弃现在的工作，但是让爷爷奶奶去陪读，那还不如留在我身边。如果我不能去陪他，那至少要初中之后才能让其他人去陪读。根据我现在的情况，有什么好的推荐，我对武汉不熟，做功课真的太难了。

　　回答：你好，如果你希望下一代扎根大城市，那迟早要开始行动的，晚不如早。等二胎生好，生活安逸，更加懒得动了。职场为你提供现金流和人脉、能力素养。无法很好提供上述营养的职业可以考虑放弃。现在体制内如果你只是小兵，福利其实也没多好。我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的。升阶需要3辈人的共同努力，出生在小城市的我们，终究是被牺牲的一代。孩子才2岁，不建议过早考虑学区，武汉学区划片政策变动大。尽量先买性价比高的次新盘，等孩子即将上学的时候再考虑好学区。

　　提问：你好，问一下万科御玺滨江怎么样，学区怎么样，用关山大道房置换怎么样？

　　回答：二七滨江地段很好，但被各路开发商虽然牛吹到天上去了，新盘早早的就把价格卖出了未来的预期溢价。这就是预期值的可怕，同理还可以参照1.8w＋的光谷东。如果目前是冲着这个强预期去给未来的溢价买单，跑输大盘铁板一块。（二手房价格业主也是高预期，除非有特笋盘） 万科定位是豪宅，学区暂时不能确定。投资关山大道更合适，自住万科更合适，性价比华发更高一些 实在喜欢就买吧，自住可以买CEO，未来有子弹再买入低价区投资。

　　提问：房姐你好！想问问关于杭州的问题，杭州“主城区城中村改造五年攻坚行动”，用5年时间基本完成178个主城区城中村改造，杭州市城中村大拆除，撤村建居货币化安置一步到位，让城中村居民手捧成百上千亿的现金，疯狂地涌入新楼盘。从报道看，到2020年，杭州要推进500个重大建设项目，完成投资1.1万亿元以上，建成国际化区域交通枢纽，打造杭州至省内各设区市高铁1小时交通圈在，加上亚运会等大型国际活动将在杭州举办，杭州已成为国家新一线城市的排头兵。杭州房价是否会向上海看齐？哪些区域/楼盘会有投资价值？

　　回答：亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。

　　提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起

　　回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。

　　从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。

　　所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。

　　提问：美丽的房姐，新人提问，今天凌晨刚刚也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄大概一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子！请房姐给点建议，谢谢啦！

　　你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

　　提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗？有没有推荐

　　回答：公司可以自己注册，也可以买空壳公司，最好是营业1年以上的。目前看小部分银行对流水要求不高，个人转账还有希望，但大部分要求工资。自己开公司打流水可以不上个税，账实分离。招行可以在窗口打流水时候要求隐藏交易对手信息，意味着任何人备注：工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入。这是流水，需要你问下对应的银行态度，能不能过重点看银行，也可以用JLS。

　　回答：本质就是：做减法。举个栗子，两年前我一个朋友买重庆的老破大 170平，124w，单价7.3k左右。有点犹豫，不确定这个单价是否合适，于是做拆骨，7.3k里扣除装修为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，这个单价再判断是否值得。装修，楼层，朝向等这些因子都可以用到拆骨法中。冷血又好用。

　　提问：请问现在新房不太好卖的行情下，有什么办法可以跟售楼处砍下价吗？常用的方式和理由是哪些呀？

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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