开发商大佬孙宏斌过去三年强调了三次“本轮调控威力不可小觑”，他还苦口婆心劝诫同行要谨慎布局，做好防御，准备过冬。很多人嘲笑他言行不一：一边叫苦，一边激进扩张，不停买买买。时至今日，很多人应该彻底明白他的良苦用心了，其实并不是他危言耸听，这两年的房地产市场确实和以往不同，每个人都过得很艰辛。

　　2019年，全年楼市调控出手620次，再创纪录；全国更有528家房企发布破产公告；统计局监控的70个大中城市二手房价格指数显示，到年底有35个二手房价格下跌，其中包括很多专家屡屡强调的一线北京上海；马云没有说谎，他17年预言的“房价如葱”，提前实现，黑龙江鹤岗、威海乳山、辽宁营口、甘肃玉门不仅已经出现了“葱价房”，还出现了“白菜房”，甚至有些房子白送都没人接盘。

　　其中有些城市特别扎眼，房价短期出现了巨大波动，彻底颠覆了购房者的认知：根据房天下报道，海南陵水在2019年11月前，房价均价达到3万元/㎡，12月份由于海南“壮士断腕”摆脱房地产影响，其中金融过度收紧，新二手房市场均受到不同程度打击，到了12月份，房价出现了“一泻千里”——均价降到只有2.5万左右/㎡，一个月内，房价足足掉去了5000元/㎡，回调幅度高达16.7%。拿一套100平米的房子来计算，短短一个月这套房子的市值就缩水了近50万。

　　海南房价出现这样的过山车式调整，让很多炒房投资客“栽跟头”流下悔恨泪水的同时，也让很多持币观望的购房者倒吸了一口凉气：没买是万幸，否则亏损的就是自己。以此来推算无房反而受益了。

　　有过来人就吐槽告诫到，房奴不是人过的日子，把自己二三十年的青春绑架给一个建筑物，饿了不能拿来吃，渴了不能拿来喝，每天都提心吊胆的活着，怕工作不稳定，更怕家里有人生病有病。每天最煎熬的不是起床，而是这个月有多少贷款要还，这样的日子要循环过20-30年，真的不值当。

　　毫无疑问，这是当够了“房奴”的人的肺腑之言，但是即便做房奴有这么多苦楚，为何还有那么多人有了闲钱还要买房呢？答案其实很简单，就是过去这三四年时间房地产发展的速度太快了，让无数人不管是处于何目的买房，最后都赚得盆满钵盈，这更促使后来者都拼了命也要买房。房子的投资属性被无限放大了，很多人买房并不是缺房住，他们只是寄希望于买房快速造富。

　　到了2020年这一切非但没有丝毫改观，相反更变本加厉了，因为我们又迎来了可怕的“冠毒”黑天鹅事件，原本就凉下来的楼市，这下更“死翘翘”了。正如曹德旺所言，中微企业可能影响不算大，但房地产业的影响最甚。因为疫情迫使售楼处暂停营业，新房成交几近为零，而房地产的利润来源在于卖房子，如果房子卖不掉，那开发商就不可能实现回款，利润也就无从谈起。

　　也有人满怀信心，疫情结束之后房价会涨回来的，没看到央行已经蠢蠢欲动搞“开闸放水”了吗？很多专家也频频发言表态：如果“冠毒”黑天鹅事件持续下去，楼市仍然会休眠；但一旦黑天鹅事件的影响渐渐消除，那么房地产市场也会慢慢的复苏，市场成交量也会出现一定程度的报复性反弹。

　　事实真的如此吗？个人认为这种声音越多，越说明有些人真的急了。但刚需购房者要明白，真实的市场情况并非如此，我们不能说市场就此会一蹶不振，但至少短期是看不到扭转的趋势，房价跌势依然存在：一方面，线下卖房受限，虽然各大房企转型搞起了“线上卖房”，但真实效果并不理想，原因很简单，房产交易涉及金额较大，而且手续复杂，很多人一辈子可能只会买一次，线上看不到摸不着很难下手，即使不买也不会在线上下单；

　　另一方面，这次“冠毒”疫情对国人的投资思想进行了重塑，尤其是网上李兰娟院士的话更是振聋发聩——疫情结束后希望国家给年青人树立正确人生导向，强国不是靠明星，靠地产企业家等，国家的兴衰要靠科技、教育、医疗，所以要树立全民崇尚医生、教师、科学家的思想，因为是他们在真正支撑民族的脊梁。很多人纷纷表示参透了人生的真谛，房产再多也只是身外之物，当身染不治之重病时，再多的房子、再多的金钱又有什么用呢？无论到何时健康都是第一位的。毫无疑问，这会对房地产的发展有根本的影响。

　　再者，楼市很难重启火热，人口、金融、经济及住房总量等基本面决定了房价上涨空间狭窄。过去10年，房地产是名副其实的“支柱产业”，当前中国房地产进入“房住不炒”阶段。昨天经济日报还发文一锤定音稳定军心：“稳楼市”不等于放松调控！我们既不愿意看到楼市暴涨，也不愿意看到楼市暴跌，只有稳定才能抑制风险。

　　这几天有很多文章称，一个月后房企“打折促销潮”会如约而至，对房价会构成巨大利空，对于这一点我是颇为认同的。这就是说，未来至少到今年上半年房价都很难扭转下跌趋势。回过头来说，透过上述党媒经济日报的言论，我们很容易发现，其实未来房价很难出现大幅度下调，即便是疫情影响下，开发商为了抢收，也只是很微小的价格调整，因为只有稳定才能抑制风险，需知房地产风险是中国经济的重要风险源，国家比谁都清楚这一点，所以绝对不会允许大面积的“大降价促销”行为发生。

　　潘石屹曾用10个字就说破了：20%就是房价下跌的底线！他认为如果中国的房价下跌20%，那么大部分房地产企业将不复存在。他没有给出这个数值是如何计算得出的。个人推测应该是从房地产企业运营计算得来的，即如果房价跌幅超过20%，房企就会遇到资金问题，房企将可能会倒闭，我国超过10万家房企，这样后果将会不堪设想。

　　因此，还没买房的你就不要心存“房价大跌再买房上车”的天真想法了，无论从中央意志还是企业可承受最大限度来看，房价都不会跌幅超过20%。当然，这里说的是整体房价，个别缺资源、少人口、无产业的城市另当别论。大家买房还是要因人而异，因城而异，一定要做到按需出手，不盲目跟风。

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