一，估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积5600平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年，需要评估出该宗2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。

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　　展开全部这题有错啊，是不是面积56000平方米？你年营业收入=5600*65%*150*12*（1-15%）=556.92万，才这么点，每年的经常费都1200万支出了，净收益都是负数，价格怎么出，正常步骤是：

　　算家具年折旧、建筑物年折旧，建筑物耐用年限超过土地年限，折旧是按土地年限计！土地年限要扣开发期

　　还原折现，收益期按50-5-3=42年计，此处收益期限与建筑物折旧年限是不一样的，要注意，算出来的价就是他的售价了，正常应该超过22000万元的！

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