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　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。

　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。

　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》

　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。

　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。

　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。

　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。

　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。

　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。

　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。

　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；

　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；

　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；

　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；

　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。

　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。

　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条

　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。

　　诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。

　　加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。

　　关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法

　　基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。

　　因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求

　　评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

　　银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。

　　（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。

　　（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值

　　房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。

　　（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。

　　（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。

　　应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。

　　B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；

　　D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。

　　适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。

　　应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。

　　适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。

　　（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。

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