在前几年，东莞的房价上涨较快，随着调控措施的施行，开发商为了快速回款，在房屋总价大幅上涨的情况下，很多项目的实际首付比例同样大幅提高、远超三成，甚至不少项目都是全款或者高首付的客户优先购买，购房门槛动辄上百万，刚需一族只能“望房兴叹”。

　　不过今年下半年以来，随着调控的持续发酵，很多全新项目都以较为合理的价格入市，在售项目也陆续开始搞特价促销，东莞的购房环境对刚需购房者来说正在变得越来越友好，“上车”门槛降低不少。

　　在“金九银十”前后，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。

　　例如8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，由于该价格符合预期，所以去化效果非常好；9月开盘的麻涌一项目，更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率同样较高；10月底开盘的品牌开发商在高埗的新项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万—1.6万元/平方米，且有多种折扣可以同时使用，与同期片区内的均价相差无几。

　　而厚街的一个知名项目，首次推出洋房，均价为1.4万—1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，去化达七成以上。

　　全新项目合理定价入市，在售项目忙着搞特价。自9月开始，东莞陆续有项目进行特价促销，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价，茶山某盘的成交送好礼等。

　　到国庆期间，特价房已是遍地开花，据东莞中原战略研究中心不完全统计，国庆期间有至少30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/平方米。进入11月，特价促销已经司空见惯了。

　　据东莞中原战略研究中心监测显示，在“双11”期间，在售项目普遍推出特价促销房源。例如厚街的一个项目，正常售价为2.2万元/平方米左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7万—1.9万元/平方米，销售火爆；石龙的某项目推出特价洋房，低至14750元/平方米，优惠6万—18万元不等，首付30万起；同为石龙的另一个项目，其特价洋房1.3万元/平方米起，而此前均价在1.5万元/平方米左右。上周，大岭山的一个项目特价降至1.7万元/平方米，最低仅14990元/平方米起，而此前该项目均价在2万元/平方米以上……

　　除此以外，首付延期的促销手法也是屡见不鲜，这给予购房者一定的时间来筹措资金。如东坑某项目首期1.5成，望牛墩某项目首期3万起，这大大降低了刚需的“上车”难度。

　　东莞中原对2018年的成交信息进行总结，发现刚需购房的首付款主要在30万元至70万元之间，这一区间的占比达75%。

　　以前，开发商的折扣优惠一般只针对全款或者高首付客户，普通客户享受优惠折扣的机会相对较少。

　　如今，由于开发商资金链偏紧、年底冲刺业绩，各种特价房、折扣优惠等促销方式也逐渐“飞入寻常百姓家”。

　　特价优惠后，很多项目的总价及首付款完全可以满足刚需一族的需求，可以说是刚需族购房的福利包了。或许某些特价房的楼层、朝向、景观等不是那么完美，但对刚需而言，能够买到自主房，才是最重要的。

　　不仅新房市场越来越“亲民”，二手房同样如此。国庆后，随着市场预期的调整和新房的优惠促销活动，二手房业主的心态发生转变，下调报价或者承担部分税费成为市场主流。而临近年底，一些业主出于资金周转、工作调动、改善换房等需要，笋盘同样将越来越多。

　　由于购买二手房的人，基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，对房屋总价及首付款同样较为敏感。

　　根据最近两年东莞中原的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万元至200万元为主，相应的首付款范围多在30万元至60万元。

　　通常而言，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚挺，二手房价格相应较高；而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且通常房子的装修较为简单实用，这些小区通常由本地的中小开发商所建。而在临深片区，“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。

　　另外，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄超过15年，银行就要求个人首付在5成以上了。故建议购房者条件允许的线年以内的二手房，这类房源可以有效降低首付压力，虽然这些房源有些不如意的地方，但却非常适合刚需购房者。

　　过去，东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，而如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。

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