我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

　　提问：房姐您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了（孩子2021年上学），倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。 问题1：请推荐二三流小学学区房（一流小学没户口怕进不去） 问题2：能否考虑共有产权 问题3：望京、西三旗、回龙观、天通苑，您推荐的排序 问题4：2022年初有大概率会一次性收入400W，不知道对现在买房决策有何影响 买房小白，辛苦详细解答一下，拜托

　　回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京

　　回龙观

　　tty

　　西三旗 可以预借一部分现金，总价做高选择性更强，三年后的房价和今天可能完全不一样

　　提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

　　提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

　　提问：和同事商量，计划合作在北京买房，纯投资，他用来落户口用，我用来投资，他出首付，大概150万左右，我出月供，最终按照出资比例来分成，公证，是否可行？有合适的标底推荐吗？按照我的测算，估计买350万左右的房子，两居室。是否有管家服务，可以选筹，托管。

　　提问：房姐好！我现在情况如下：1.我与女朋友分别有SFSD资格，分别能拿出180和150的子弹。2.我在未来科学城工作，全北京有班车可以通勤，也可以自驾通勤；女朋友在大兴黄村工作。 主要考虑投资，最大化利用子弹和SFSD资格，请问房姐有什么方案推荐？ 自己考虑过1.两人合买一套，石景山（两人折中）。2.分买两套小一点的回龙观（子弹180）+大兴（子弹150）（两人各自距离近）。

　　提问：房姐你好！请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊？也是刚需，想关注小三居或者大二居，北边的保利金泉好么？或者东边的丽都一号？

　　回答：保利金泉是溢价盘，整个亚运村是以溢价为主，可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多，单价7以内的地铁次新，单价5万左右的老破小和大面积，是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居，房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵，投资更喜欢便宜货。

　　提问：谢谢房姐通透的回答！本人预算900，可全款，目前没有高于5%的投资项目，请问全款合适还是贷款？贷款多少？首套首贷，谢谢

　　提问：房姐，你好，想咨询下贷款问题，由于是一个人还款所以怕银行不批贷款，想要组合贷每月1万多一点，每月缴纳的公积金基本为每月公积金贷款的金额，剩下的商贷部分2倍差不多是每月税前收入，公司开收入证明模板标注税前，流水可能显示不够，请问这样银行是否可以批贷，万分感谢！

　　提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五唯一精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。 问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？ 问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？ 问题三：您觉得光辉里怎么样？ 谢谢

　　提问：房姐您好！我现金700个左右。目前就是想投资保值。已经是二套了。目前在考虑万柳或者是牡丹园。万柳因为学区房，700只能买蜂鸟一居，牡丹园这边能够买二居左右。从投资来看，您建议买哪里？

　　回答：万柳一个CEO盘多少钱值得买？ 单从楼盘上说，唯一的作用是你喜欢，你买单消费。 投资角度来看买入就是亏损状态。 巴沟这个板块其实是有点小问题的，只有一侧土地，西侧河水，有去无回，比较阴冷，如果能把北面的高尔夫拆掉变成居住组团就是质变了。 如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。 海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差。 学区扩散的原因，价格也不便宜。 子弹700，首选望京 国贸次新，如果房票充足，月供问题不大，建议拆分成2个800-1000万的选筹。

　　提问：房姐新年好！可否点评下北四环三空间这个盘，05年的盘，我去小区看过（没入户看），地库车位难得的充足，小区干净，管理也很好，但走在小区院内基本没有阳光，南面有一栋大厦遮挡（挡住了四环的噪音也挡住了阳光）。整体对这个小区印象还不错，停车方便，出门就是五号线，离华堂商场也很近。现在均价在8万左右，可否请您对比亚运村同价位盘（嘉铭桐城、紫薇天悦等）点评下呢，是否值得入手？三空间周围是老公房环绕，这个盘体量小也谈不上什么配套，我实地看最大的感受就是停车太方便了，第二印象深就是南面没有采光。谢谢您！

　　提问：欧大，手里有几百万现金，主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段，年前是买北京还是深圳还是重庆？

　　提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62+64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有贷款160，另一套市值600+出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领最低退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。

　　提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

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