2019年的南京楼市整体呈现两级分化，且有加剧的趋势。这不仅仅体现在全市的新房市场。在某些板块内部，也出现了同样现象。《财经网》南京房产根据南京市公证处数据，整理出了2019年年度中签率最高的楼盘Top10。

　　岱山板块，如今已经升级为“河西南岸”。电建作为进入南京较早的品牌房企，对于根植南京市场早有经验。但受制于两桥板块的压力以及岱山自身配套的不足，板块长期处于“低调”之中。截至目前，岱山板块在售新房还包括和峰南岸、世茂璀璨睿湾、绿城云栖玫瑰园等项目。

　　岱山板块最大的特点是片区内保障房众多，其次是地铁7号线迟迟未能动工、宁芜铁路扎根在此，交通受限。但随着未来梅钢的整体搬迁、宁芜铁路改道，岱山凭借其距离主城较近的区位优势，或将能够得到长足发展。

　　青龙地铁小镇被大家关注，还需从“南外”说起。2018年4月14日，南外南京外国语学校仙林分校规划出炉，标志着“南外”落户青龙地铁小镇正式敲定。在此之前，青龙地铁小镇只是九乡河边上被“断头路”包围的非热门板块，招商正荣东望府是其中众多项目之一。

　　“南外”的到来打开了招商正荣东望府滞销的症结，虽然项目此前曾被媒体曝出“偷面积”等违规行为，但项目在后期的加推中成绩优良，并已于2019年9月26日收官。在交通方面，项目距离地铁4号线公里，交通利好一时间难以兑现。同时青龙地铁小镇板块内欠缺大型商业综合体，当下大型商业主要依靠的是马群、仙林湖等商圈。

　　在头部房企“碧万恒”中，与万科长期稳健主攻一二线城市、碧桂园重仓四五线城市不同，恒大处于两者之间，项目遍布大城市都市圈，通过把持刚需市场快速回笼资金。2017年恒大以13095元/平拿下的恒大林溪郡项目所在地块，成为区域最高地价项目，而彼时空港新城新房限价仅1.2万元/㎡。

　　在恒大禄口拿地之后的日子里，朗诗最后的毛坯新房收官，蓝天星港花园以精装新房入市，将板块房价抬高5000元/㎡，一二手房倒挂红利几近消失，禄口市场开始陷入滞涨。

　　目前禄口板块商品房开发已日趋饱和，供求关系平缓，同时板块未来还有大量的土地待出让。在这样的局势下，板块现有的商业、教育及交通配套还较为欠缺。今年10月底，恒大林溪郡以均价1.85万元/㎡的毛坯小高层、均价2.15万元/㎡的毛坯洋房入市，中签率不够理想实属意料之中。

　　颐和九里项目由龙湖、颐居、祥生三家房企联袂开发。项目共规划了17栋11层住宅，5万平方米商业综合体，并配建一所幼儿园。项目于2018年首度公开，彼时来自核心区、雨山路的市场压力，让整个五桥板块一片低迷。

　　颐和九里在经历了一段时间的阵痛期后，凭借“五桥即将通车”的利好东风，以及强大的销售渠道逆转颓势。后期又顺利引进“游小分校”，为五桥板块成功造势，创造了五桥板块的多次开盘高光时刻。

　　目前五桥板块品牌房企汇聚，国资置业、龙湖、中海、保利、招商等房企均在板块内有项目。但颐和九里总能踩点成功，这不仅得益于龙湖对于市场的研判精准，同时也是其长期的操盘布局带来的成功经验。

　　武夷绿洲商业广场则是武夷绿洲最后一期项目。项目总高20层，1-3层为商业，4层为物业用房，5-14层是3.2米的平层公寓，15-20层是4.8米挑高公寓，建筑面积约63-105㎡，毛坯交付。

　　武夷绿洲商业广场所在的竹山路板块，是一个江宁本地客群和主城客群都很认可的板块，客群基础广泛。但目前竹山路板块已经多年没有新盘上市，断供压力不彰自显。

　　2019年9月3日，江宁竹山路武夷绿洲商业广场新领278套酒店式公寓销许，户型面积63-105㎡，产品有平层有挑高，毛坯均价23685元/㎡。但本次加推却中签率走低，去化并不理想，可见纵然板块内需较大，市场对于公寓产品仍抱有“戒备”之心。

　　江宁金茂悦所在青龙山板块位于南京主城东南侧。板块内金茂、保利、中南、深业、阳光城等多家品牌房企云集。江宁金茂悦项目总建面约29万平方米，容积率为2.5，沿袭金茂的“悦”系产品。主力户型建筑面积约90㎡、116㎡，精装交付。

　　由于青龙山板块周围未形成有效配套，商业、医疗、公共交通均相对缺失，导致板块初期受关注度不高。但在2019年上半年，官方宣布位于上坊新城片区的原上坊中心小学、上坊初级中学，将分别与南京师范大学附属中学江宁分校开展合作办学，这意味着青龙山板块将引进“南师”入驻。

　　与招商正荣东望府的“低开高走”如出一辙，江宁金茂悦也被随之而来的教育利好所拯救，后续去化情况转好。

　　保利荣盛合悦作为六合首个现房销售产品和区域首个叠墅项目，从区位上看，项目位于国家级新区江北副中心六合，江北大道发展轴和龙华路发展轴交汇处，紧邻六合科创园。但基于整个六合板块体量大、人口少的总体特征，市场前景并不客观。

　　2019年10月15日，南京市六合不动产登记中心发布消息，针对外地人的人才引入政策出台，外地购房者不再需要社保或个税证明。即便如此，六合区的新房成交量依然不理想，短期内如果六合无法形成大规模产业集聚和成型配套，板块内市场或仍将处于“低迷”状态。

　　桥北，一直以来都属于南京的刚需重地，曾是成千上万“新南京人”扎根这座城市的第一居所，也长期保持着其价格洼地的地位。大华作为板块内“超级大盘”的开发者，深耕桥北长达十余载。

　　大华锦绣时代所在的桥北G36地块，于2015年9月23日被大华以12.9亿元拿下，楼面价7176元/㎡。

　　2019年8月，项目新领3、4、11、12、13号楼销许，户型建筑面积100-234㎡，毛坯交付，销许均价21739-22232元/㎡。高于同板块北外滩水城约3000元/㎡，基本丧失了倒挂优势。在桥北这样一个看重价格优势的板块，大华锦绣时代加推不利实属正常。

　　朗诗玲珑郡，项目位于江宁青龙山国际生态新城板块，共规划9栋25F高层，2栋2F商业楼及相关配套设施，打造的是朗诗精装科技绿色住宅。项目所在的江宁青龙山G62地块，2017年10月，经过25轮竞价，被朗诗以总价14.8亿元拿下，楼面地价14435元/㎡。项目由朗诗、洛德基金、南京中北联合开发，属于联合开发项目。因为同属青龙山板块，项目从“沉寂”到“发迹”的过程也和江宁金茂悦大体一致。

　　朗诗是起家于南京的知名地产开发商，主打绿色环保差异化策略，深耕长三角市场，2013年以“朗诗绿色地产”之名借壳在香港上市，近几年一直位列房企百强。

　　2015年之后，二线房企纷纷激进扩张销售规模时，朗诗逆向实施“轻资产”战略转型，重点转向长租公寓、养老服务、绿色金融等多元化“轻”业务。但朗诗的轻资产转型却难言顺利。 2018年朗诗仅完成380亿元销售额，2019年上半年朗诗在房企百强中的排名中掉队至80位。

　　在北京，有一大批统一叫做“孔雀城”的楼盘：永定河孔雀城、潮白河孔雀城、温泉新都孔雀城、大运河孔雀城、八达岭孔雀城等等。然而，这些以北京客户为主要目标的项目，位置都不在北京，大多位于河北固安、霸州、涿州、大厂、等“都市圈”。

　　在南京，孔雀城依旧复制着这样的模式。围绕着南京主城六区，有着大量的项目：新江北孔雀城、长江熙岸孔雀城、银城孔雀城依澜郡、孔雀城湖畔澜庭、滨江孔雀城、空港新都孔雀城等等。但它们大多位于南京市的高淳、溧水，甚至是安徽省的滁州、马鞍山等“都市圈”城市。

　　空港新都孔雀城便是其中之一，其位于南京市溧水区，由孔雀城、银城联合开发。该项目首期住宅项目包括A/B两大地块，共建造17栋高层。但受制于空港板块各项生活配套的缺失，以及区域内购买力不足等原因，空港板块的去化效果一直不太理想。对此，孔雀城这样一个拥有丰富都市圈操盘经验的房企，仍束手无策。

　　此次盘点最高中签率前十的楼盘，并对一些2019年“低开高走”项目和部分仍然存在销售压力的楼盘做个简单回顾分析，旨在为买房人在2020年买房提供一些参考。

　　通过盘点上述楼盘，我们不难发现。从2019年全年来看，南京新房上市中签率较高的板块大多都集中在高淳、六合、禄口等主城周边地区，这些板块虽然有着价格优势，但无论是与主城的通达程度还是板块人口数量都无法支撑板块库存去化。当然还有部分板块因为配套未及时跟进而导致的短期“滞销”，但板块利好兑现后依然成功跑量。

　　疫情过后，市场复苏仍需时间。如何抢夺有限的客群市场，如何在2020年打好翻身仗，对上述仍有大量剩余库存的楼盘来说，将是一场严苛的考验。

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