关于房地产估价问题……帮忙一下！在线指出并改正下面估价报告片断中的错误：可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1996年6月30日，估价日期为1997年6月30日。由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低...

　　可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1996年6月30日，估价日期为1997年6月30日。

　　当地同类房地产价格水平的变动情况是：1997年2月底比1996年6月底上涨了5%，1997年6月底比1997年2月底上涨了8%。

　　可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；

　　可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。

　　某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同一档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类不动产的资本化率为10%。试估算该旅馆的价值。

　　某宗不动产的净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%。求该宗不动产的价值。

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