我在这个行业已经15年以上，拥有了超过50000小时的工作时间，投资的基本逻辑体系早已固化，并且始终在检验、完善。所以房地产投资的大多数问题，无论宏观微观，对我而言是很简单很简单很简单的。

　　但是，这个过程一路走来，我自己深切体会到，时代的变化太快。想要跟上历史的进程，工作量非常大，要让读者买完房子像个废人，责任更大。因此，我确实没有精力去评估我和读者的认知差。我的媒体属性也不强，因为一切蹭热点的行为，都会影响你对客观世界的判断。而在主观上，那些我认为理所应当的逻辑，也许恰恰是读者希望我具体写的。

　　所以我决定从这期开始，选择每天房地产领域发生的重要时效性事件，进行简单干货的分析，同时，也会择取跟粉丝互动中比较有代表性的问题，进行回答。

　　最近克而瑞出了一份《2019年上海购房者研究报告》，报告里有两个很大的错误。第一是供需比，报告用供应数/到访数来计算供需比是1比2.1，得出市场供应＜购房需求。

　　什么时候供需比是用来访量来算的？照这么说售楼处如果今天发一桶油，明天发一箱桃子，那上海供需比是不是可以涨到1比10？事实上我们看到，按照克而瑞给出的上半年供应（33912套）和成交（30429套）数据计算出的供需比是0.897，也就是弱的供大于求的状态。这和我们看到的市场成交结果是一致的，现在开盘去化能达到9成的楼盘已经堪称优秀了，去化2成以下的楼盘不是一个两个。比如说截止到7月20日，中海在松江、奉贤和浦东的三个楼盘九峯里、戈雅园和云麓里（与华润联合），目前网签率分别只有1.6%、1.5%和6.4%，三个项目一共2023套房子，目前只网签了77套，去化率不到4%，路漫漫其修远兮了。

　　第二个是200㎡大户型是最受欢迎面积这个结论，这更加谬以千里了。根据克而瑞的数据，一套200㎡的房源要看91组客户，是公寓平均的十几倍，这么996这么难卖的户型竟然说成抢手我也是醉了，醉到很难形容了。我们可以换个角度来理解，目前市场200㎡大户型的供应是不多的，如果你是200㎡需求的客户，你有几个楼盘能看呢？现在一套房要看91租客户说明什么呢？当然说明难卖。所以用供应量去除以来访量，其实反映的不是供需比，而是这个面积的户型用中介的程度，也就是销售的难度。这个值越小，说明楼盘越难卖。

　　其实房住不炒大环境下，成交端的很多数据是没有价值的，是调控出来的。房住不炒这四个字本身就隐含了对成交端数据的定性，这就像房地产为实体经济服务这句话，天然隐含的就是上海办公楼空置率要上升的定性。如果供需关系不变，谈何不炒，谈何服务呢？就像前面我们计算出来的真正的供需比，可能实际成交的速度快很多，但它就是要让你看到0.9这个供大于求的结果，这是调控的结果。房住不炒下真正有价值的数据是在供给侧，这是开发商根据市场的真实供需关系制定的策略，是骗不了人的。比如认筹金高低，付款条件松紧，最低总价，最小户型，装修标准，甚至到访礼品，提醒大家以后一定要多关注。

　　这两天我又看到了一个关于房价收入比的数据。有一个网站，可以查询全世界主要城市的房价收入比。中国的一线城市加上香港，意料之中的又名列前茅。其中香港排名第二，北京、深圳、上海、广州四个一线城市分别排名第三、第四、第六、第七。

　　我真心觉得在房价收入比这个问题上，我们的专家是真蠢真浮躁，是真心不懂中国房地产。首先中国是投资型国家，国外是消型国家。中国房价天然自带资产配置功能，有什么可比性呢？其次，怎么定义收入？国外居民的收入以工资收入为主，中国没买房的居民也是以工资收入为主。但过去二十年，比如上海，已买房居民的收入以房产增值为主。怎么上班工资叫收入，房产增值就不叫收入了？事实上在中国，尤其是一二线城市，居民如果是二次置业以房换房，首付（二套七成）的大部分由已购房产消化，而不是由积累的工资性收入来消化，而国外穷鬼没有资产，买房全靠工资性收入。所以拿中国的房价收入比去跟国外比，完全没有可比性。当然，如果真要跟国际上比，口径要对齐，方法有三个:

　　方法一，把已购房产的每年增值部分计入年收入后，计算房价收入比去跟国际上比；

　　方法二，用总房价减去房产出售所得，额外投入的资金部分对应的房价收入比去跟国际上比；

　　显然，随便用哪个方法，算出来的房价收入比都比现在低很多。但正如我上面说的，因为城市化进程还在持续，因为房地产作为支柱产业的地位没有改变，因为人民对美好生活的向往始终存在，以及因为某些开发商造出来的品质一坨屎一样的房子不能久住。随便哪个城市的房价中，隐含的，卖掉上一套房子房价的比例，整体上是越来越高的，这是北上广深这种一线城市房价收入比高的主要原因之一。因为你买房不是从零开始，而是以房换房，所以这个误导市场的房价收入比，也不是没用，它恰恰显示的是每个城市楼市偏刚需还是偏改善的程度，简称“含改量”。

　　现在的形势变得太快大家也感受到了，开封解除限售那种，政府竟然先确认然后又收回，实在因为套路太多，舆情太复杂。我建议大家要始终关注上海定期召开的两个会议，一个是由李强书记主持的市委深改委的会议，另一个是由应勇市长主持的市政府的常务会议，它们都会在上海发布上及时披露。这两个会议狠抓落实，非常系统的反映了上海在经济运行中遇到的问题，制定的政策和想要达到的效果。比如最近的一次市委深改委会议，就审议通过《上海市关于地方立法中涉及的重大利益调整论证咨询的工作规范》和《上海市关于争议较大的重要地方立法事项引入第三方评估的工作规范》。会议指出：“要加强党对立法工作的领导，充分发挥各级人大党组织作用，围绕重大利益调整和群众关切，做好论证咨询和第三方评估工作。”那什么是“群众关切的重大利益”呢？其实不外乎民生领域的教育、医疗、养老等问题。但比起这些，直觉告诉我，这里的重大利益调整，可能指的是旧改，才会有必要“引入第三方评估”，同时也是上海更加迫切要推进的一项工作。因为对中心城区而言，旧改是重头戏，既是稳投资的需要，也是民生。虽然目前看上去杨浦、黄浦的旧改还算顺利，但毕竟骨头都是越啃越硬的，现在逢事必讲改革，政策变化非常大，虽然为了公共利益的政策调整我是双手支持的，但个人的重大利益完全没有必要在能够察觉的情况下，作出可以避免的牺牲，大家还是要保持对时政的关注。

　　而最近一次的市政府常务会议，则披露为保障产业高质量发展，促进产业用地高质量利用，进一步提升上海产业用地配置效率，市有关部门制订了本市低效产业用地专项处置工作方案，目标是在全市实现工业用地资源利用效率评价全覆盖，促进产业用地绩效水平明显提升。

　　所谓的低效产业用地，简单说就是那些质量不高交税少的工业用地，比如很多工业用地目前是不进行生产或者研发的，只是业主对外出租作为仓储物流用途，我认为这类工业用地是重点清理对象。上海第一轮对工业用地的整治主要是针对环保，现在是第二轮，针对效率，大方向还是建设用地封死以后的腾笼换鸟，这是产业上的城市更新。大周期来讲，现在搞实体经济，发力点在产业用地，作为服务业载体的商办供应持续增加，但已经开始在增量中关注落税而不是纯粹的出租。等到这波搞完，同样会整治低效的楼宇经济，到那个时候，一些落税很少的办公楼可能就有些麻烦了，空置率一定会继续上升。所以，你家周围如果有这种规模较大的低效产业用地，比如那种基本已经不生产的工业园区，不要嫌弃，要开始腾笼换鸟了，会越来越好的。

　　最后我还是想聊聊长三角一体化这个话题，很多人都觉得离自己很遥远。其实接下来一个时代，不管是因为核心区的瓶颈原因，还是出口时代变成进口时代要扩大内需的原因，都决定了国家发展的重心在都市圈，上海的重心在扶持都市圈，自贸区新片区是上海的事，而一体化是国家的事。这个重心的切换过程里面，一定有老乡参与的份的，因为杠杆永远是一棒传给一棒的，所以真的要学习啊。

　　现在讲高质量发展，郊区服务市区那叫低质量，因为远；但服务临近的江浙就叫高质量，因为近。这是今后新的思路。前两天有一个公众号说“大虹桥的规划，虽然是国家级战略规划，但上海市并不是特别感冒，因为做好大虹桥，便宜的是江浙”，这不是后脑勺还留着辫子的傻子么？那么多企业总部搬到大虹桥便宜的是谁？现在的利益交换条件很明显，就是上海输出优质的配套资源（比如医疗、教育、养老），或者转移质量不高的产能（比如那个生产培根火腿的荷美尔，原来在宝山大场，现在搬到了嘉兴），来交换江浙的总部落地。

　　一体化发展，其实就是房地产项目的联合操盘。联合操盘最大的特点，就是资金公管和利益共享。因为统一规划内部就会牵涉到土地出让金的利益冲突。比如，凭什么你这边住宅多，我这边公建多或者商办多因此，未来一体化示范区里的土地出让金，肯定会放到同一个池子，而不是由所在地政府自由支配。土地出让金共管，同理税收也会共管。最近青浦就发出了一体化发展示范区的第一张营业执照，但却是企业在嘉兴办理打印的。我认为以后这种含前缀的企业，注册地不管你在青浦还是江苏还是浙江，但很可能税收是公管的。至于税收如何分成，或许会根据两地的固定资产投资比例，类似联合操盘双方的注册资本，所以我认为现在的复旦附中，红房子，儿童医院这种固定资产投资，很可能就是上海的注册资本。

　　其实青浦所谓“双城”定位，就是一城服务上海，一城服务长三角。前者是虹桥国际中央商务区，后者是长三角生态绿色一体化发展示范区。既然是宏伟蓝图，虹桥商务区现在有世外，新虹桥国际医学中心，500万方的商务楼宇等功能集聚，未来一体化发展示范区也会有对等的功能集聚，方可谓宏伟。现在青浦的架势，是全力以赴在青西大干一场的节奏，什么资源都往朱家角倾斜，相反，青浦另一头的徐泾却受冷落得多，真心不是亲儿子的待遇。连开发商投资部的人都调侃说因为要划进虹桥新区，所以青浦没动力加砝码。

　　但不管怎么样，至少短期内，青浦和上海的大方向是一致的，就是集中力量搞示范区，所谓的狠抓落实，挂图作战。一体化就是要打破行政壁垒，让要素自由流动，房子，当然也是最重要的要素。所以朱家角的房子会一直限购下去吗？我真的很好奇工具箱里还有什么政策。大家千万不要笼统的觉得房住不炒跟放松限购一定是矛盾的，政府的政策工具箱比多拉a梦的口袋还要神奇呢。在你对放松限购还有幻想的时候，限购政策肯定不会调整；但哪天你内心深处的潘多拉魔盒关上了，它可能就真的变了。同理，越想着虹桥新区，就越不会有虹桥新区。今天就写到这里，下次回答读者的问题：什么样的小区车位值得买。

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