【编者按】从1999年到2019年，中国社会经济高速发展，城市化进程快速推进，房地产行业高歌猛进。这二十年来，中国房地产市场历经数不清的政策调控周期和经济周期转变、并随之高低起伏。

　　从1999年到2019年，搜狐焦点始终与时代同频共振、锐意进取；始终践行企业理想，深度参与行业变革；始终与客户同心同德、共同成长……

　　值此之际，搜狐焦点特邀房地产行业专家一起回顾房地产市场近二十年历经的风云变幻，共同致敬中国房地产市场飞速发展的二十年！

　　蔡为民，中国浙江大学地产运营研究所所长，著名的房地产投资研究专家，中国第一财经频道、广东房产频道的特约评论员，以及NICE TV《FORTUNE EXPRESS财富速递》特约地产评论员。

　　他在上海20年，见证了上海的城市发展进程。本期访谈，有幸邀约到蔡为民，这位颇具代表性的亲历者、见证者，一起重温上海楼市二十年。

　　在访谈的一开始，蔡为民回首了他进入房地产行业的一段趣事，最开始可谓是误打误撞地进入了这个行业。此后，他做过文案策划、当过业务员，通过一年的摸索，他一头扎进房地产研究领域逾30年。

　　蔡为民表示：早在约15年之前，他就提出“供需决定市场、但政策决定供需”这一观点。自1998年内地“房改”停止了福利房分配制度、正式开启商品房时代以来，政策一直在市场中起着至关重要的作用。

　　回首中国房地产市场发展二十年，调控的力度越来越严、包括限贷限购，都在影响着市场供需。一如蔡为民所说：房子如此昂贵的商品，必须要有杠杆支持、必须要有金融机构的贷款协助，而当前很多城市对二套房首付需七成的调控政策，实际上就使得房价被限制住。

　　潜移默化之中，政策的影响不仅体现在国内。在海外置业逐渐被广大购房者所追崇的当下，蔡为民提出建议，海外置业时也要深刻解读国家政策方向，选择合适的国家进行资产配置。例如当下，在“一带一路”倡议的影响下，诸多东南亚国家已然成为热门投资目的地。

　　长三角一体化是当前的热门议题，对此蔡为民表示：长三角一体化上升为国家战略之后，上海的房地产更加面临一个全新的状态。上海的房地产既然是长三角的，这座城市是长三角的引擎城市、龙头城市，这个引擎将产生巨大动能。

　　随着长三角一体化进程的发展，上海周边多个城市地处一小时生活圈范围内。对此，蔡为民建议：置业时一定要选择靠近高铁站的区域置业。

　　蔡为民介绍，在坚持“房住不炒”定位不动摇的当下，对于自住的购房者来说，是一个很好的窗口期。在选择地段的时候，“逐地铁而居”依旧是置业王道。

　　在上海楼市，地铁房已经不是稀缺之物，但是双轨交交汇地段的项目，相比之下优势依旧明显。交通便捷性带来的不仅是利于出租的效果、更是对后期项目的升值和转手有深刻影响。

　　蔡为民还表示：当前楼市不再是掘金时代，对于投资性的置业需求而言，需谨慎入市。在楼市线年前买房的人。

　　近年来，蔡为民也在深入研究海外地产，此次专访，他也为我们分享了一些海外置业的看法。蔡为民说：千万不要用买中国房地产的心态去买海外房产，而要用中国资本、海外配置或者全球配置的这样的观点来进行海外资产的购买，从对冲风险、培养小孩的国际观、留学等需求购买。

　　一如前面所提及的，海外置业也需要着重考虑国际环境、深入解读相关政策之后做出决策。这也是当前很多中国人前往马来西亚、柬埔寨、西港等区域购房的原因。

　　【结语】博闻强识、温文儒雅，这是蔡为民给人的深刻印象。作为专注研究房地产逾30年的坚守者，蔡为民总结道：从房地产的角度来研究房地产，你永远看不懂房地产。政策的影响力，这，是房地产发展二十余年中，我们始终需要重视的。返回搜狐，查看更多

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