11月份吴江芦墟房地产状况分析 一、本月市场状况 销售进度明显放缓，市场观望严重本月由于受到宏观调控影响的逐渐显现和银行贷款利率提高的双 重打击，使我们的目标客户对于上海外围镇一级房地产市场心理 预期看空。芦墟镇楼盘的去化速度在这一个月内明显减缓。据我 们了解，近期开盘的芦福宫等个案销售率不足 成。这是因为购房者期待房价能受政策影响而下跌或因担心投资风险加大而持观 望态度。 三级市场基本停滞作为三类地区的芦墟镇因其自身的消费群体有限，二手房市场不甚 活跃，又受到本次宏观调控和加息的打击，其三级市场和租赁市场基 本处于停滞状态。 本月房价上涨势头受到抑制今年以来，芦墟的房地产开发保持了快速发展的势头，开发规模也 进不断扩大，但由于近两个月不断有新的商品房项目上市供应，芦福 宫、泰丰苑的开始销售尤其是明丰环湖花园通过了方案论证，使本区 域内楼盘竞争日趋激烈，同时再受到调息的影响，本月房地产销售单 价基本处于盘整状态。 二、去化分析 芦墟房地产市场本月与上月相比去化速度明显放慢，11 月份， 芦墟房地产市场处于整体向下盘整的态势。 金燕半岛花园基地位置： 莘塔大街5 开发商：上海燕欣企业发展有限公司销售企划：上海燕欣企业发展有限公司 建筑设计： 规划用途：别墅 交房日期：2005 公开日期：工程进度：结构封顶 案场电线 基地面积：建筑面积： 基地位置图 容积率： 绿化率：44% 得房率：90% 可售户数： 销售率：35% 主力总价：联排4400 独栋6000 主力面积：299—360 平方 单价范围：5200—7200建筑层数：2—14 物业管理费： 物管公司： 车位价格： 车位数量： 目标客层： 私企业主，高级职员，投资客 会所设施： 独立会所 付款方式：组合按揭，一次性付款 本月成交状况：售价偏高，各房型景观系数相差较大，小区整体环境 设计水准不高，导致去化速度缓慢，本月只有成交一 套，总销售比例（别墅部分）只有30%弱。销售速率 与上月相比有较大下滑。 客源分析： 从该套成交的客源来看，是上海地区过来的，其购房 目的是以渡假和投资为主。 成交分析： 该套房源成交单价为6200 元/平方米的非沿湖独幢别 墅，面积为300 平方米左右，该成交价格是在报价的 基础上打了97 基地位置：开发商：江苏伟业房产有限公司 销售企划： 上海 建筑设计： 规划用途：住宅 交房日期：2005 公开日期：工程进度：一期结构封顶 案场电线 基地位置图 容积率：1.2 绿化率：30% 得房率：85% 可售户数：165 销售率：15% 主力总价：1950 元/平方米 主力面积：90-140 平方米 单价范围：1685—2186 元/平方米 建筑层数：6 物业管理费： 物管公司： 车位价格： 车位数量： 目标客层： 私营小业主，白领。 会所设施： 付款方式：组合按揭，一次性付款本月成交状况：作为正式开盘的第二个月，由于在上一月的销售中基 本消化了前期所积累下来的客户群体，导致本月的销 售基本上以新客户为主，状况远差于上月，本月只完 成了十套左右的销售。 客源分析： 从本月成交的客源来看，1/3 是上海地区过来以投资 为主，其余是以本地及周边县镇客源为主。 成交分析： 本月成交的客户很大一部分被以1680 元/平米的价格 优势所吸引，其所谓的景观和房型卖点在销售中基本 没有起到促进的作用。 泰丰花园基地位置： 泰丰路63 开发商：吴江莘达房产开发有限公司销售企划： 建筑设计： 规划用途：住宅 交房日期： 公开日期： 工程进度：一期结构封顶 案场电线 基地位置图 容积率：1.2 绿化率：35% 得房率：90% 可售户数：150 销售率：25% 主力总价： 主力面积：102—146 平方 单价范围：2090—2268建筑层数：6 物业管理费： 物管公司： 车位价格： 车位数量： 目标客层：私营小业主，当地居民，白领。 会所设施： 付款方式：组合按揭，一次性付款 本月成交状况：作为芦墟老镇上的唯一的一个在售的商品房，占有了 一定的地理优势，在本月的销售量来看要高过新镇一 筹，近二十套的预定量充分体现了这一地理优势，是 芦墟唯一一个销售比上月增加的个案。 客源分析： 从本月成交的客源来看，以本镇的居民和周边乡镇为 主，购买者也基本以自用为首要目的。 成交分析： 虽然从销售数量上看，比上月有一定的提高但该数据 是从售楼处所得到的，而且是所有小定和签约加在一 起的统计数据，所以该销售数据含有一定的水份在准 确度上来讲还有待进一步的考证。 基地位置：莘塔大街 开发商： 销售企划： 建筑设计： 规划用途：住宅 交房日期：2004 年12 公开日期：工程进度：准现房 案场电话： 基地面积：建筑面积： 基地位置图 容积率： 绿化率：25% 得房率：85% 可售户数： 销售率：80% 主力总价：2050 主力面积：100 单价范围： 建筑层数：6 物业管理费： 物管公司： 车位价格： 车位数量： 目标客层：私营小业主，白领。 会所设施： 付款方式：组合按揭，一次性付款 本月成交状况：作为尾盘销售，本月该楼盘的销售没有任何进展，剩 余的五套因为房型、位置和总价的原因始终无法去 客源分析：本月没有成交，而从以往的客源来看基本上还是以本 地客户为主。 成交分析： 从以往的成交分析，该楼盘处于新镇的边缘区域，从 生活便利上来看并不占先，但因其紧靠大渠荡公园的 优越地理环境优势而吸引了一部分的客户。 土地供应分析1、商品房投资量持续增长 今年来，随着新镇发展建设进程的加快，区域内固定资产投资的 以比较快的速度增加，房地产业的快速发展，房地产开发投资额以两 位数以上的增速，呈现出持续、平稳的发展走势。今年以来，镇房地 产开发投资规模继续扩大，1-10 月完成投资 2.7 亿，比去年同期增 长22.3％。 从投资方向来看，住宅投资比例达到80%以上，同比增长130%， 继续占开发投资的主导地位， 2、开发量增加 随着新建工程的陆续竣工，镇房地产项目新开工程也逐步进入快 车道，施工形势持续向好，商品房屋施工面积不断扩大。今年 1-10 月，商品房施工面积比去年同期增长 89.6%，其中新开工面积增长 73.6%。供给量的快速增加，有利于提高产品品质,稳定商品房价格。 3、土地供应 本月芦墟的土地市场风平浪静，没有土地推出，政府延续了一贯的土 地供应谨慎的的政策，尤其是在年底的时候更是如此。 4、新项目关注 经过苏州市规划局、同济大学以及是建设局对于明丰花园的后期 开发明丰环湖花园的方案进行了定位和论证，该项目是芦墟镇下一个 成规模的商品房小区，该项目现已通过媒体在上海进行了先期市场试 探，这将延续和扩大明丰品牌在芦墟的影响力。

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