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　　从投资角度上说，房屋价格受人口（从金钱上说即每平方公里人口密度，人均消费能力），趋势（人口单位年流失或增加比例），周边稳定要素（产业区，学校，商业中心，规划，公园）这三方面。

　　如果您不考虑学校，海淀的房子就建议您不要入手了。现在海淀区所有地区房价在历史最高峰，而且整体板块因为开发较早，过去因为【学校】诱导，又赶上房价疯涨时期，海淀看似比较强悍但是地产有塌盘风险。因为过去海淀是北京唯一一块所谓科技园区，当年高收入群体唯一聚集地，开发较早，配套当年还行，有不错的基础。

　　【1】也因为开发早，房子老旧，部分房子已超过20年周期，银行不批贷款，二次购房者只能全款买，有房价下行压力。另外大部分房子也已经15年左右，马上要过20年生死线。整体房价是下滑趋势。

　　【2】因为房屋价值下滑以及配套老旧，会引发大部分人群买房置换（是时间到了，过了一代人时间往往都会换房），海淀第一没有更多土地开发，置换会去新区。第二也因为产业区的不唯一性（学校，产业区都在外散，北京现在多点布局产业区，本地高收入人群是流散状态，新吸纳的高收入群体的潜力下降。

　　【4】新房其实就是没有入市的二手房，没有后续人群接纳，房屋从投资上说，价值会下降的。

　　买房建议还是买新房，新区。在整个金融环境不放水，理智的需求导向为市场的环境下，房龄是个很重要的指标。一般所说房子20年是个生死线，一方面是银行贷款，另一方面是一代人的时间。往往在一个城市中，只有极端贫困者才会两代甚至三代人住在同一屋下，不然过了20年都会换房。

　　因为您是投资加改善，工作地点在北京西南方向，恰恰这个地区是以后北京高端住宅用地最集中的板块（2012年起的规划就是北京豪宅区，通过产业的整合吧高收入群体聚集。投资不是接盘而是创造，只要优秀的高收入群体聚集成规模，那么传说的商业，学校一些所谓增值配套是自然而成的。）丽泽的规划已经造就了北京目前豪宅最集中的地块，只要是品质不错，交通的时间距离丽泽商务区较近的，房价都不低。

　　而且只要看地铁规划（现在不是看周边有没有地铁，而是看地铁有没有汇集）一般地铁汇集之处，有产业企业云集，往往就是人均人口密度高，消费能力高的板块。如果同时加上自然环境的配套，就是高端宅。

　　[1]北京是吸纳全中国最有钱的人群城市之一，他们房票有限，只能买最贵的保值1000万是北京能够投资的入门门槛。

　　[2]未来人群需求其实不是要有房子，而是在有房基础上进行改善，120平以上，4居室的布局是有未来市场潜力的。看现在北京18岁以下的孩子他们的家庭拥房率很高，外地家庭不错的孩子们他们拥房率更高。同时未来小户型会通过政府的保障住房的暴增，房龄老旧而贬值。）

　　地产投资有三大方向：便捷性，自然环境，人文环境。因为咱们是下游购房者，能改变的增值只有人文。

　　因为在二手市场，只有居住人群的质量才会影响房价，前面那两项，是咱们不能改变的参考点：便捷性，自然环境能否吸引高收入群体？

　　前两个是高端豪宅，后两个是高级改善。京西祥云泽信公馆有总价在800万以内房子。

　　这是咱们目前1400万预算，能够在西南方向，考虑咱们上班，而且享受地区开发利好的房子。

　　比较建议您看丰台，也是因为丰台是北京中心城六区当中唯一地区开发潜力较大的板块（就是以前实在太差了，只能先期通过地产开发进行升级，也是咱们作为住房投资的重要参考地之一，另一个是通州核心区那三条街道，但是距离咱们远，楼盘预算可能您得贷款）

　　如果您希望自己预留几百万做别的投资，有性价比也不错的京西祥云，泽信公馆。但是泽信公馆品质和产品力稍次。

　　新宫那边是【金府大院】【天悦一号】分别是泰禾和中粮在北京最顶级的项目之一。

　　金府因为被政府压价了，现在8万每坪在售，今年6月份他们就提价到9.5-10万每坪，现在算是捡漏。

　　另外，物业是影响后期房价更隐性的关键因素之一：一般被开发商归于人文类，因为物业水平的高低直接影响后期5年后的房价，您看万科的二手房往往比周边房价贵20%以上，就是这方面影响。如果有同档次同位置楼盘，一定要选物业费贵的，这个对您房屋保值性来说有比较大优势。

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